“零租金，是一種積極選擇”。

一位開(kāi)發(fā)區(qū)招商負(fù)責(zé)人，道出了我們的共識(shí)。

這一年，“零租金”成為招商行業(yè)關(guān)鍵詞。

從深圳打響“第一槍”，在核心城市激起千層浪。

這一系列的動(dòng)作，建立在全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)上。

零租金蔓延至10余個(gè)城市，引發(fā)激烈的爭(zhēng)議。

雖然難稱(chēng)最優(yōu)的決策，卻是當(dāng)下對(duì)癥下藥的方式。

針對(duì)零租金，各地并沒(méi)有單獨(dú)的政策文件。

而是，園區(qū)服務(wù)體系中剝離的階段性配套舉措。

對(duì)其過(guò)度解讀或片面曲解，均非客觀理性的看待。

實(shí)際上，零租金最終檢驗(yàn)的是政府園區(qū)：

——資源整合的能力、產(chǎn)業(yè)培育的耐心、園區(qū)運(yùn)營(yíng)的功底。

01?零租金?共同點(diǎn)與差異性

自2022年，首提全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)。

時(shí)隔3年，“十五五”規(guī)劃也指向了：

“堅(jiān)決破除阻礙全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)建設(shè)卡點(diǎn)堵點(diǎn)?！?/p>

就招商而言，清理隱性障礙，打破路徑依賴(lài)。

今年，零租金成為園區(qū)運(yùn)營(yíng)的創(chuàng)新方式。

這背后是，地方政府“培育產(chǎn)業(yè)”和“盤(pán)活國(guó)有資產(chǎn)”的雙重訴求。

面對(duì)供求關(guān)系矛盾凸顯，園區(qū)采用“零租金”是一種積極選擇。

從沿海發(fā)達(dá)城市到中部核心區(qū)域，10余個(gè)地方紛紛拋出“橄欖枝”。

我們觀察下來(lái)，零租金模式有共性，也有差異性。

第一，基本都是國(guó)資主導(dǎo)。

大多數(shù)園區(qū)運(yùn)營(yíng)主體，是國(guó)資或區(qū)屬?lài)?guó)企、政府平臺(tái)公司。

深圳，零租金的產(chǎn)業(yè)園分布于南山、龍崗及深汕特別合作區(qū)，涉及深投控旗下的南山項(xiàng)目、特區(qū)建工集團(tuán)項(xiàng)目。

廣州，本批次的產(chǎn)業(yè)空間，隸屬高新區(qū)集團(tuán)、知識(shí)城集團(tuán)、科學(xué)城集團(tuán)等多家區(qū)屬?lài)?guó)企。

第二，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向集中度高。

針對(duì)新興產(chǎn)業(yè)和未來(lái)產(chǎn)業(yè)，主要爭(zhēng)搶這些領(lǐng)域的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

北京海淀區(qū)，對(duì)新注冊(cè)AI企業(yè)，給予前兩年免租、第三年減半支持，對(duì)高校成果轉(zhuǎn)化項(xiàng)目免租期最長(zhǎng)可達(dá)三年。

廣州黃埔區(qū)，遴選的13個(gè)“零租金”試點(diǎn)產(chǎn)業(yè)空間，面向智能網(wǎng)聯(lián)與新能源汽車(chē)、生物醫(yī)藥與健康、低空經(jīng)濟(jì)與航空航天、人工智能、新型顯示與集成電路等。

第三，設(shè)置企業(yè)入駐門(mén)檻。

具備行業(yè)資質(zhì)，被認(rèn)定是重點(diǎn)項(xiàng)目，有高端科創(chuàng)的技術(shù)團(tuán)隊(duì)。

大致分為幾個(gè)類(lèi)型：高新技術(shù)企業(yè)；專(zhuān)精特新“小巨人”；制造業(yè)單項(xiàng)冠軍；獨(dú)角獸、瞪羚企業(yè)；創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)大賽的優(yōu)勝者；行業(yè)領(lǐng)軍人才團(tuán)隊(duì)。

與廣州情況類(lèi)似，杭州的“潤(rùn)苗計(jì)劃”明確每年遴選1000家“好苗子”科技型初創(chuàng)企業(yè)。

在湖北，長(zhǎng)江博士創(chuàng)業(yè)計(jì)劃，定位清晰明確，是專(zhuān)為博士、博士后等高端人才打造的“創(chuàng)業(yè)特區(qū)”，入駐即可享受最長(zhǎng)兩年的零租金支持。

各地對(duì)企業(yè)規(guī)模、研發(fā)投入占比、專(zhuān)利數(shù)量、團(tuán)隊(duì)背景、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等，這些硬指標(biāo)的考核必須到位。

從免租期看，兩年到五年不等，甚至是企業(yè)簽約時(shí)間越長(zhǎng)，享受免租的時(shí)間也隨之拉長(zhǎng)。

深圳市國(guó)資委提出，統(tǒng)籌10萬(wàn)m2市屬?lài)?guó)企產(chǎn)業(yè)園區(qū)資源為符合條件的科技企業(yè)，提供最低兩年以?xún)?nèi)的免租。

蘇州發(fā)布“環(huán)秀湖青年啟航計(jì)劃”，計(jì)劃10萬(wàn)m2國(guó)資產(chǎn)業(yè)園區(qū)，對(duì)符合條件企業(yè)給予200m2以?xún)?nèi)的面積，或總數(shù)不超過(guò)10個(gè)工位的兩年免租。

廣州開(kāi)發(fā)區(qū)、黃埔區(qū)，一次性拿出15萬(wàn)m2的零租金產(chǎn)業(yè)空間，最長(zhǎng)免租期可達(dá)三年。

其中，對(duì)于符合條件的企業(yè)，簽約3年（含）以上可享受前兩年免租，簽約6年（含）以上可享受前三年免租。

成都天府新區(qū)，劃出5萬(wàn)㎡園區(qū)實(shí)施“階梯式租金減免”，采用首年全免、次年減半的模式全力招商引資。

除此之外，各地還有額外的扶持措施。

比如，蘇州為單個(gè)企業(yè)提供不超過(guò)300萬(wàn)元的融資額度、每年不超過(guò)1萬(wàn)元的平臺(tái)服務(wù)額度。

再比如，廣州黃埔的科學(xué)城集團(tuán)、深圳的深投控等國(guó)資平臺(tái)，不僅提供免費(fèi)空間，旗下更有規(guī)模龐大的創(chuàng)投基金群。

整體看下來(lái)，零租金成為爭(zhēng)搶項(xiàng)目與高端人才的“標(biāo)配動(dòng)作”。

值得一提的是，有選擇地將產(chǎn)業(yè)方向一致的企業(yè)引入特定園區(qū)，從而在物理空間上促成企業(yè)間的交流與合作。

并且，吸引相關(guān)領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)人才聚在一起，推動(dòng)核心產(chǎn)業(yè)的人才與企業(yè)聚集。

我們認(rèn)為，零租金是創(chuàng)新招商引資模式的延伸。未來(lái)各地競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)，將從“誰(shuí)的租金更便宜”轉(zhuǎn)向“誰(shuí)的生態(tài)更優(yōu)質(zhì)”。

02 看影響一線?調(diào)研的結(jié)果

這一年，零租金實(shí)施后成效如何？

對(duì)于企業(yè)，毫無(wú)疑問(wèn)的是節(jié)約成本。之前，科創(chuàng)型企業(yè)算過(guò)一筆賬：

若是200㎡的辦公室免租兩年，能省下約15萬(wàn)元。這筆錢(qián)，可多招兩名研發(fā)人員或投入市場(chǎng)推廣。對(duì)于需要大面積廠房的研發(fā)型企業(yè)，三年部分免租，甚至可以節(jié)省上千萬(wàn)元的投入。

我們跨區(qū)域調(diào)研，地方的反饋與見(jiàn)解各不相同。

在長(zhǎng)三角，基本是通過(guò)對(duì)賭條件，投資者才能享受到免租。

一位蘇州招商人，我們?cè)诮涣鲿r(shí)提到了：

“以本區(qū)域?yàn)槔?，有的園區(qū)是國(guó)資廠房，不管以前還是現(xiàn)在，免租期都是和產(chǎn)值、納稅掛鉤的?！?/p>

對(duì)于零租金，園區(qū)運(yùn)營(yíng)方設(shè)定較高的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，如技術(shù)含量、團(tuán)隊(duì)背景、成長(zhǎng)潛力等。

從大量申請(qǐng)者中篩選出最優(yōu)質(zhì)、最具潛力的“苗子”。這相當(dāng)于，用租金成本進(jìn)行了一次大規(guī)模、高效率的項(xiàng)目篩選和投資布局。

零租金本質(zhì)上，將租金轉(zhuǎn)化成為一種特殊投資，期待企業(yè)成長(zhǎng)后帶來(lái)稅收、就業(yè)和產(chǎn)業(yè)鏈集聚效應(yīng)，這些長(zhǎng)遠(yuǎn)收益遠(yuǎn)超過(guò)短期租金收入。

放在珠三角，在實(shí)施零租金時(shí)，主要方法是國(guó)資參投。

廣州市黃埔區(qū)某產(chǎn)業(yè)園相關(guān)負(fù)責(zé)人，在招商過(guò)程中也直言：

“自該產(chǎn)業(yè)園納入?yún)^(qū)屬?lài)?guó)企零租金試點(diǎn)以來(lái)，僅1個(gè)多月，便吸引了超百名客戶咨詢(xún)，10余家企業(yè)來(lái)園區(qū)實(shí)地考察?！?/p>

我們?cè)诜?wù)園區(qū)時(shí)，跟進(jìn)了做電子信息相關(guān)的“專(zhuān)精特新小巨人”企業(yè)，主要的產(chǎn)品是賣(mài)給大疆。

其中一種方案是，投資者租期多長(zhǎng)，預(yù)計(jì)會(huì)產(chǎn)生多少租金，國(guó)資直接入股來(lái)支付這筆錢(qián)，并參與項(xiàng)目的利潤(rùn)分成。這樣可提高國(guó)資盈利能力，支出口徑也很清晰。

這次在調(diào)研中，這家電子信息企業(yè)向我們表示：

“尤其廣東本地老板，最直觀的感受是該納稅就納稅，企業(yè)并不是很注重各種補(bǔ)貼。真正投資珠三角的企業(yè)，大多數(shù)是不會(huì)抱有政策訴求的?！?/p>

在這里，不少園區(qū)運(yùn)營(yíng)公司共同指向，不能只扮演收租者的角色，還需要深度參與城市產(chǎn)業(yè)的升級(jí)發(fā)展，給企業(yè)提供全場(chǎng)景的解決方案，鏈接多維度的資源，最好能搭建出一個(gè)生態(tài)平臺(tái)。

還有些地方，則表示零租金模式，需要低調(diào)一些，部分領(lǐng)導(dǎo)提及的已經(jīng)很少了。

我們?cè)谧咴L中，尤其是中西部的區(qū)域，有了這樣的現(xiàn)象。

公平競(jìng)爭(zhēng)審查條例的實(shí)施，全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)的落地，以及一些不對(duì)外公布的文件下達(dá)，現(xiàn)在提及零租金這個(gè)詞不多了。

一位成都國(guó)資園區(qū)負(fù)責(zé)人，在走訪中告訴我們：

“零租金實(shí)施以來(lái)，強(qiáng)化績(jī)效評(píng)估與動(dòng)態(tài)退出機(jī)制，對(duì)僅“吃政策”的企業(yè)設(shè)定考核與淘汰條款，確保資源向真正有成長(zhǎng)潛力的企業(yè)傾斜?！?/p>

從各地梳理下來(lái)，也不難發(fā)現(xiàn)，零租金入駐并非完全免費(fèi)，而是采用分階段租金減免機(jī)制，簽約周期越長(zhǎng)，免租力度越大。

同時(shí)，各地方對(duì)行業(yè)類(lèi)別、資質(zhì)門(mén)檻、不同類(lèi)型企業(yè)的支持力度，都有著嚴(yán)格規(guī)定與評(píng)估。

03 有爭(zhēng)議關(guān)鍵?還是在運(yùn)營(yíng)

目前，關(guān)于零租金的爭(zhēng)議，聚焦在一些方面。

有觀點(diǎn)表示，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)有資金，更好地實(shí)施相關(guān)政策，會(huì)吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐，加劇“內(nèi)卷式”競(jìng)爭(zhēng)。

一位中西部產(chǎn)業(yè)園負(fù)責(zé)人，在交流時(shí)與我們坦言：

“零租金模式，更像是一種虹吸效應(yīng)，集中招引來(lái)不同區(qū)域的中小微企業(yè)，卻讓其他的園區(qū)空置了?！?/p>

就招商而言，無(wú)論是新增的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)主體，還是從別的園區(qū)“遷移”而來(lái)的存量企業(yè)，都是建立在全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)上。

更為關(guān)鍵的是，核心城市之間對(duì)高精尖產(chǎn)業(yè)、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的激烈爭(zhēng)奪，在現(xiàn)階段的運(yùn)營(yíng)手段上并沒(méi)有任何問(wèn)題。

還有觀點(diǎn)提到，零租金這種“以補(bǔ)貼換項(xiàng)目”的做法，不僅扭曲了市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制，也使園區(qū)失去可持續(xù)的收益來(lái)源。

實(shí)際上，免不免租不是最關(guān)鍵的，關(guān)鍵是能否真正幫助企業(yè)降本增效、加速創(chuàng)新。

之前看到，一家企業(yè)創(chuàng)始人直言：

“我們?cè)敢饬粼谶@，不是因?yàn)槊庾?，而是園區(qū)每條路都能當(dāng)測(cè)試場(chǎng)，還提供60%算力補(bǔ)貼?！?/p>

園區(qū)用免租省下的企業(yè)成本，轉(zhuǎn)化為“場(chǎng)景+技術(shù)”的支持，反而讓企業(yè)更愿意長(zhǎng)期停留。

這也說(shuō)明，如果產(chǎn)業(yè)園只是單純的政策洼地、成本洼地，卻沒(méi)有資本、人才的流通，以及產(chǎn)業(yè)配套的支持，那么“零租金”也難以換來(lái)企業(yè)集聚。

若是招商團(tuán)隊(duì)，把精力集中在“如何用低價(jià)搶企業(yè)”，而非如何引進(jìn)和園區(qū)生態(tài)相匹配的企業(yè)時(shí)，其實(shí)就已經(jīng)本末倒置了。

當(dāng)產(chǎn)業(yè)園過(guò)度依賴(lài)租金優(yōu)惠來(lái)吸引企業(yè)時(shí)，會(huì)忽視自身的產(chǎn)業(yè)培育和服務(wù)提升。長(zhǎng)期來(lái)看，這會(huì)導(dǎo)致核心競(jìng)爭(zhēng)力下降，無(wú)法提供高質(zhì)量的發(fā)展環(huán)境。

我們認(rèn)為，零租金僅是敲門(mén)磚，還是在拼誰(shuí)的運(yùn)營(yíng)內(nèi)功更深厚，打造出具有黏性的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，讓企業(yè)來(lái)了就不想走。

比如，提升專(zhuān)業(yè)化服務(wù)能力，針對(duì)企業(yè)不同發(fā)展階段提供精準(zhǔn)支持；構(gòu)建產(chǎn)業(yè)協(xié)同網(wǎng)絡(luò)，促進(jìn)上下游企業(yè)對(duì)接合作；創(chuàng)新金融支持手段，解決企業(yè)融資難題等。

真正的競(jìng)爭(zhēng)力在于，是否有完善的產(chǎn)業(yè)鏈條？是否有充足的人才供給？是否有包容的創(chuàng)新文化，以及高效的政務(wù)服務(wù)？

零租金作為創(chuàng)新招商模式的延伸，求新求變不只是表象的、淺層的工作，隱形的、深層次問(wèn)題更是關(guān)注的難點(diǎn)。

這場(chǎng)“激進(jìn)”實(shí)踐將逐漸謝幕，園區(qū)想要發(fā)展還要?jiǎng)?wù)本務(wù)實(shí)、扎扎實(shí)實(shí)地放在長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)上。

寫(xiě)在最后

熱潮終將褪去，爭(zhēng)議也會(huì)沉淀。

零租金終究是招商引資的“敲門(mén)磚”，而非可持續(xù)發(fā)展的“壓艙石”。

當(dāng)政策紅利的邊際效應(yīng)逐漸減弱，終究檢驗(yàn)政府園區(qū)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。